Em Itajaí (SC), o comprador não conseguiu as chaves do imóvel porque estaria devendo 3% do valor cobrado. Em Florianópolis (SC), o cliente, que supostamente devia parcelas, ficou com o apartamento. Em menos de um mês, desembargadores da 7ª e 8ª Câmaras de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) tiveram decisões diferentes envolvendo a compra e venda de imóveis.
A análise de ambos os casos envolveu o direito à adjudicação compulsória, ação que força a transferência do imóvel quando o vendedor se recusa ou não consegue entregar a escritura definitiva. No episódio da capital catarinense, segundo informações oficiais disponibilizadas pelo site do TJ-SC, a construtora pedia a rescisão do contrato de um apartamento, com reintegração de posse e perdas e danos, sob alegação de inadimplência das parcelas.
Os compradores, em contestação, sustentaram que não havia atraso no pagamento, alegaram adimplemento substancial – que é o cumprimento quase integral do contrato – e ausência de notificação válida. Além disso, pediram a adjudicação compulsória do imóvel.
Na primeira instância, o juízo da 5ª Vara Cível julgou improcedentes tanto a ação da empresa quanto o pedido dos clientes, e ambas as partes recorreram. O advogado da construtora insistiu na rescisão, enquanto a defesa dos compradores pediu a extinção do processo alegando que a empresa não tinha o direito de cobrar. Além da adjudicação compulsória, cobraram multa de 12% do valor do contrato.
Durante sessão da 8ª Câmara Civil do TJ-SC, no final de setembro, o desembargador relator Alex Heleno Santore votou a favor dos clientes, embora tenha rejeitado a cobrança da multa. Para o magistrado, a empresa perdeu o prazo para cobrar, que é de cinco anos segundo o Código Civil. Ele ressaltou que a ausência de prova do pagamento integral não impede a adjudicação compulsória quando o credor não pode mais cobrar a dívida.
“Em suma, no caso sob exame, a parte autora não pode rescindir o contrato porque o prazo decadencial já foi atingido, não pode cobrar as parcelas inadimplidas ante a prescrição da pretensão e nem sequer poderá ajuizar ação reivindicatória da posse, vista a existência de justo título em favor do réu e a possibilidade de reconhecimento da prescrição aquisitiva”, destacou o desembargador, que foi seguido por dois dos outros três colegas.
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TJ-SC nega adjudicação compulsória em Itajaí por dívida de R$ 6 mil
O apartamento em um edifício em construção na Rua Pedro Cristiano de Miranda, no bairro São Vicente, em Itajaí (SC), estava à venda por R$ 250 mil em 2015. Um comprador pagou a entrada à incorporadora, no valor de R$ 200 mil, e em setembro do mesmo ano repassou R$ 50 mil, o que completava o preço anunciado.
Quase três meses depois, a empresa notificou extrajudicialmente o cliente, alegando que o pagamento complementar não teria observado a correção prevista no contrato e que faltava o pagamento de pouco mais de R$ 6 mil. Começava ali a batalha pelo imóvel, que foi apreciada pela 7ª Câmara de Direito Civil do TJ-SC, no início de outubro.
Segundo o TJ-SC, a adjudicação compulsória foi concedida em primeira instância para o comprador, que alegou o adimplemento substancial – o mesmo argumento usado em Florianópolis, no caso em que a 8ª Câmara acatou. Já na 7ª Câmara, o colegiado decidiu a favor da construtora, mesmo que o cliente tivesse quitado mais de 97% do valor em disputa.
O relator, Carlos Roberto da Silva, baseou-se na teoria de que o adimplemento substancial não se aplicava às ações de adjudicação compulsória, por esta exigir o pagamento total como condição para ter direito à escritura.
“Um dos requisitos para a adjudicação compulsória corresponde à quitação integral do valor avençado. Sem ele, a pretensão mostra-se inviável, ainda que tenha ocorrido a prescrição das parcelas que perfazem o saldo devedor”, observou em seu voto, acompanhado por unanimidade pelos demais.
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STJ exige pagamento integral para transferência forçada
A decisão da 7ª Câmara Civil do TJ-SC, em relação ao imóvel em disputa em Itajaí (SC), segue parecer recente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). Em julho, os ministros negaram recurso de um casal que pedia o reconhecimento da prescrição do saldo devedor de um imóvel comprado em 2007 e, em consequência, a expedição de mandado de adjudicação compulsória.
A relatora do julgamento, ministra Nancy Andrighi, confirmou que a transferência forçada do imóvel ao comprador deve ser feita no caso de pagamento integral do preço acordado.
“Os efeitos da aplicação da teoria do adimplemento substancial à adjudicação compulsória podem ser nefastos: produzir-se-ia um incentivo ao inadimplemento das últimas parcelas contratuais, na medida em que, por meio dela, o promitente comprador poderia obter a regularização da situação do imóvel sem a quitação do preço. Essa possibilidade é evidentemente incompatível com a boa-fé contratual”, afirmou ela.
Essa é a linha do recurso no STJ encaminhado pela defesa da construtora de Florianópolis, que perdeu o direito de cobrar as parcelas devidas e, ao mesmo tempo, o imóvel, após decisão da 8ª Câmara Civil do TJ-SC. Procurado pela Gazeta do Povo, o representante legal não quis dar entrevista, mas se disse confiante de reverter a sentença na instância superior, visto que não foi uma decisão unânime.
O advogado Andrey Bortolatto, que defende o cliente de Itajaí, também vai recorrer. “Estamos buscando incansavelmente resguardar os direitos de nosso cliente, sendo que julgamos equivocada a decisão proferida pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina”, manifestou-se, em nota.
Matéria: Gazeta do Povo
