Em abril de 2025, o governo federal anunciou a criação da Faixa 4 do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), destinada a famílias com renda mensal entre R$ 8 mil e R$ 12 mil. Pela primeira vez desde a criação do programa, em 2009, esse público passou a ser incluído em uma política habitacional federal com condições de crédito diferenciadas.
A medida foi bem recebida por incorporadoras e por famílias que vinham enfrentando dificuldade crescente para acessar o crédito imobiliário. Embora historicamente responsáveis por parte relevante da demanda por imóveis residenciais em áreas urbanas, essas famílias passaram a encontrar obstáculos para financiar a casa própria, sobretudo após o aumento das taxas de juros.
Dados da Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), divulgada em junho, apontam que 78,7% das famílias com renda entre cinco e dez salários mínimos estão endividadas
A Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida oferece financiamento para imóveis de até R$ 500 mil, novos ou usados, com juros nominais de 10% ao ano e prazo de até 35 anos. Os imóveis novos podem ser financiados em até 80% do valor. No caso dos usados, o percentual máximo é de 60% nas regiões Sul e Sudeste e de até 80% nas demais localidades. Não há subsídios diretos, mas as condições são mais favoráveis do que aquelas normalmente encontradas no crédito bancário convencional.
Ocorre que, nos patamares atuais, a Faixa 4 do Minha Casa Minha Vida não tem se mostrado tão efetiva, seja porque as incorporadoras possuem pouco estoque compatível com os requisitos, seja pela mudança no perfil do consumidor e do mercado. A classe média urbana, especialmente famílias com renda entre cinco e dez salários mínimos, historicamente foi um dos principais motores da demanda por imóveis de médio padrão. No entanto, esse grupo vem enfrentando crescentes dificuldades para acessar o crédito habitacional, o que reduziu sua presença ativa no mercado imobiliário.
Diversos fatores contribuíram para esse cenário. A inflação acumulada nos últimos anos impactou diretamente itens essenciais do orçamento familiar – como moradia, alimentação, energia, educação e transporte – sem que o rendimento real acompanhasse essa elevação. Dados da Pesquisa de Endividamento e Inadimplência do Consumidor (Peic), divulgada em junho, apontam que 78,7% das famílias com renda entre cinco e dez salários mínimos estão endividadas.
Em paralelo, o custo do crédito se manteve elevado. Com a Selic em 15%, as taxas de financiamento imobiliário também se mantêm pressionadas. Como exemplo, a Caixa Econômica Federal, que responde por aproximadamente 70% dos financiamentos habitacionais do país, oferece taxas médias de 11,29% ao ano, acrescidas da Taxa Referencial (TR). Muitos compradores, mesmo com renda formal, não conseguem aprovação de crédito bancário simplesmente porque as prestações não cabem no orçamento ou por não possuírem recursos suficientes para custear a entrada.
Além disso, os imóveis de médio e alto padrão, que tradicionalmente compõem a oferta voltada à classe média, apresentaram aumento de preço de 13,5% no primeiro trimestre de 2025 em comparação ao mesmo período de 2024. Esse aumento reflete, em grande parte, o repasse do custo da construção civil e da inflação. Essa situação levou, inclusive, a uma reconfiguração da estratégia de muitas incorporadoras, que passaram a concentrar seus lançamentos no segmento econômico (destinado à baixa renda) ou no alto padrão – onde o cliente compra à vista ou tem crédito aprovado com mais facilidade.
Segundo a Brain Consultoria, o valor médio do metro quadrado dos imóveis à venda em São Paulo é de R$ 10.104,00. Considerando que a metragem média das unidades gira em torno de 64 m², o preço final seria de aproximadamente R$ 646.565,00, muito acima do teto atualmente previsto pelo programa Minha Casa Minha Vida. Por essa razão, tem crescido a tese de que o ideal seria ampliar o programa para imóveis de até R$ 650 mil e famílias com renda mensal de até R$ 15 mil. Estaria o mercado prestes a ver nascer uma Faixa 5?
Amadeu Mendonça é advogado patrimonial e de negócios imobiliários.
Matéria: Gazeta do Povo
